香港地王 你怎么还这么香?

与公园用地形成鲜明对比的,却是住地的紧张,伴随而来的是容积率的放开管制。

  香港再现“54万商办地王”

  内地楼市调控升级,香港商办地王却横空出世,与内地楼市呈现冰火两重天——位于香港中区美利道的商业用地被恒基兆业以最高价232.8亿港元(约合人民币205.8亿元)拿下,折合楼板价港币54万/平方米,约合48万人民币/平方米。

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  无论单价、总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。同时土拍的另一幅住宅用地——新九龙内的住宅用地,以最高价72.3亿港元(约合人民币63.9亿元)被合景泰富(01813)、龙湖地产(00960)收入囊中,楼板价为约合人民币123,419元/平方米。

  与商办地王相比,新九龙宅地相形低调,但要知道去年内地的单价地王是上海静安区中兴路一住宅地块,楼板价10万元人民币左右。香港随便拍一块地,便立刻秒杀内地一切地王。

  香港,真是“寸土寸金”?

  香港一直以来都缔造着高房价神话。根据房产公司KnightFrank和DouglasElliman联合发布的《2016年财富报告》,全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。香港位居第二!

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  无论是香港全岛60%的山地地形,还是严格的土地用途管制,以及香港保障房制度,都使得香港城市用地紧张稀缺,再配合李嘉诚的名言“地段,地段,地段”,更令普通看客以为香港“寸土寸金”,地价高昂很正常。

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  然而,山地地形并非香港独有,比如旧金山也是山地。三面环水,一面坐山。拥有金门大桥、渔人码头和硅谷小镇。其市区也是典型丘陵地貌,并且还位于加州主要地震带,城内山坡众多且陡峭,甚至有很多直上直下的街道。地形,不是“稀缺”的原因,同样重庆、南京都多有山地,但仍有大量建筑都依山而建。

  即便在平地较少的土地现实面前,香港的土地用途管制却十分严格:截至2005年,香港有23个郊野公园,6个自然保护区,5个海洋公园和海岸保护区。郊野公园是香港政府根据1976年《郊野公园条例》,以让广大市民享受郊野康乐和保护自然之名而建的。由最初3个郊野公园,增至23个。占据整个香港近四成的土地。

  与公园用地形成鲜明对比的,却是住地的紧张,伴随而来的是容积率的放开管制。

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  容积率就是地面总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说,容积率直接涉及到建筑户型的通风、采光与居住舒适度。同样地少人多的新加坡,容积率普遍在2-3,而长三角核心城市城区住宅容积率一般在3左右,但与中国香港动辄8倍的容积率相比,中国内地房子实在住得太舒服了。

  高容积率的背景下是得房率的极低,户型的极小与扭曲。李嘉诚曾在2014年推出18平方米的极小公寓,总价200万人民币,据称是当时香港最便宜的房子。此户型得房率仅为50%,实际使用面积不到10平米。在这样的空间中,安放的单人床尺寸也只能0.9米。偌大香港,放不下国家标准的一张1.2米单人床。

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  笔者在工作中曾接触过一位香港开发商,在杭州操盘项目,惊叹浙江住宅产品力强大。开发商不得不动足脑筋“偷面积”。他曾笑谈,“在香港根本就没什么房型,有房子就不错啦!”当他们以这种傲慢之心进军浙江之时,第一个项目便遭遇滑铁卢,以至在后续拿地中不得不谨慎研究产品。

  高容积率让单位土地收益最大化,增加了卖地收益。而高抛低压的供地政策更让政府成为香港楼市最大受益者。1984年的《中英联合声明》中曾规定在1985年到1997年过渡期间港英政府每年拍地只可批50公顷。这个政策是特殊时期内的权宜之计。

  2000年至2013年十几年间,香港住宅用地仅增加了9平方公里,比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷,平均每年也仅增加70公顷,仅仅是上海一年供应的1/14.70公顷是什么概念?仅为70万方占地,即使按照香港7-8倍的容积率换算,也就500多万方总建面积,放长三角哪个二线城市,不到半年就去化完了。

  土地供应的紧缺不仅影响了新房供应,更重要的是造成土地“稀缺”的景象,影响了买房者对未来房价的预期。

  那么多公住房,为什么还要买房?

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